IFI et location : quels abattements sur les biens immobiliers loués ?

Vous êtes propriétaire d’un bien issu d’un investissement locatif que vous louez ? Sa fiscalité est un enjeu majeur, notamment en ce qui concerne l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Sous certaines conditions, les biens immobiliers en location peuvent bénéficier d’un abattement, voire ne pas entrer en compte dans le calcul du patrimoine immobilier net taxable du contribuable.

L’imposition des biens locatifs dans le cadre de l’IFI

L’assiette fiscale de l’IFI, plus restrictive que celle de l’ISF, est centrée exclusivement sur les biens immobiliers. Sont pris en compte dans le calcul de l’IFI les biens détenus directement et indirectement par le contribuable, qu’il s’agisse d’immeubles bâtis ou non bâtis, détenus en pleine propriété, en démembrement (généralement pour la valeur de l’usufruit), en indivision ou par le biais de parts de sociétés immobilières (de type SCI).

La valeur retenue est la valeur vénale au 1er janvier de l’année considérée. De cette valeur sont soustraites les dettes et le passif afférents pour déterminer la valeur nette imposable. La déclaration de revenus est le moment clé pour évaluer correctement ce patrimoine.

En revanche, certains actifs bénéficient d’un abattement, voire d’une exonération au titre de l’IFI. C’est notamment le cas de la résidence principale, qui comme pour l’ISF fait l’objet d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale, et des biens affectés à une activité professionnelle de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Biens loués : bénéficient-ils d’une décote ?

Les biens loués peuvent, au cas par cas, se voir appliquer une décote dont le pourcentage varie en fonction de la nature du bail (bail d’habitation pour une location vide, bail commercial, etc.) et du niveau d’engagement du bailleur. Ce système de décote, contrairement à l’abattement sur la résidence principale, n’est pas un droit immuable.

Il s’agit d’une pratique tolérée par l’administration fiscale. Il vous faudra néanmoins justifier, par des éléments concrets, que la mise en location du bien immobilier rend effectivement sa vente plus difficile et peut impacter négativement une éventuelle plus-value à la revente.

Activité de loueur meublé : les biens concernés sont-ils exonérés ?

Dans certains cas, les biens détenus par le contribuable et mis en location meublée peuvent être considérés comme affectés à l’activité professionnelle. Le régime fiscal est alors spécifique (imposition dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers). Pour que le bien soit exonéré d’IFI, il doit être qualifié d’actif professionnel, ce qui est complexe.

C’est ce qui distingue le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), potentiellement exonéré d’IFI, du loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont les biens restent en principe dans l’assiette de l’IFI.

Pour obtenir cette exonération au titre de l’activité professionnelle, les conditions suivantes doivent être réunies :

• l’activité doit générer plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
• les bénéfices nets générés par l’activité doivent constituer plus de 50 % des revenus annuels imposables du foyer fiscal (hors revenus soumis au barème progressif) ;
• l’activité de location doit être effectuée par le propriétaire du ou des immeubles lui-même, par son conjoint, concubin, partenaire pacsé ou enfants mineurs à charge ;
• l’activité de location meublée doit être l’activité professionnelle principale du contribuable.

Pour savoir si cette dernière condition est remplie, la qualité d’activité professionnelle principale est déterminée en fonction d’un grand nombre de facteurs, parmi lesquels le temps qui y est consacré, les responsabilités qui incombent au contribuable, ou la complexité des tâches qu’il y réalise. Si le contribuable effectue cette activité en parallèle d’un emploi salarié à temps plein, elle ne peut être considérée comme son activité principale.

IFI & location : un abattement difficile à justifier

Vous l’aurez compris, les conditions cumulatives pour justifier l’affectation d’un bien loué à l’activité professionnelle sont complexes à réunir. Compter sur la location d’un bien pour réduire le montant de son IFI est donc un pari risqué. Contrairement à des mécanismes plus courants comme le déficit foncier, qui s’impute sur le revenu global sous conditions, les règles de l’IFI pour la location sont particulièrement strictes.

Il existe néanmoins un moyen bien plus sûr de bénéficier d’avantages fiscaux sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière : le don déductible.

En France, les dons versés par les contribuables aux associations d’intérêt général et aux fondations reconnues d’utilité publique, comme l’Institut Pasteur de Lille, sont déductibles de l’IFI à hauteur de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 € par an. Il est donc possible, selon le montant du don effectué, de faire baisser le montant de son IFI ou de le réduire à zéro en faisant un don égal au montant de l’IFI divisé par 0,75.

Faire un don IFI à l’Institut Pasteur de Lille, c’est faire avancer la recherche médicale et contribuer à la découverte de nouveaux traitements qui pourront soigner les malades de demain, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative.