Réduire son IFI grâce à la donation temporaire d’usufruit : un levier d’optimisation fiscale

Moins répandue que le don en numéraire, la donation temporaire d’usufruit est un puissant outil d’optimisation fiscale pour réduire votre IFI. En optant pour la DTU au profit de l’Institut Pasteur de Lille, vous soutenez activement la recherche médicale et faites avancer la médecine, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif. Pour vous aider à y voir plus clair au sujet de cette opportunité et de ses modalités, découvrez ce que signifie la donation temporaire d’usufruit, comment procéder et quels avantages en découlent pour votre patrimoine.

La donation temporaire d’usufruit, c’est quoi ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne uniquement les biens et droits immobiliers. Ces derniers peuvent être détenus en pleine propriété ou via un démembrement de propriété. Dans ce second cas, les droits sont partagés entre le nu-propriétaire (qui conserve le droit de vendre le bien) et l’usufruitier (qui a le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus).

Conformément aux dispositions du Code général des impôts, c’est à l’usufruitier, et non au nu-propriétaire, de déclarer la valeur en pleine propriété du bien dans son patrimoine immobilier.

L’usufruit se définit comme le droit d’usage et de jouissance d’un bien dont on n’a pas la propriété. Concrètement, la transmission de l’usufruit permet au bénéficiaire de percevoir les revenus générés par le bien, comme les revenus fonciers (loyers) issus d’un appartement ou même de parts de SCPI. Ces revenus sont alors soumis aux prélèvements sociaux au nom du bénéficiaire.

Le bénéficiaire de la donation peut être une personne physique, mais il peut également s’agir d’une personne morale, notamment d’une fondation reconnue d’utilité publique comme l’Institut Pasteur de Lille. Cette démarche s’inscrit souvent dans une stratégie globale de transmission du patrimoine.

Il est important de distinguer l’usufruit temporaire, consenti pour une durée déterminée, de l’usufruit viager, qui s’éteint généralement au décès de l’usufruitier et se rencontre souvent dans le cadre de droits de succession pour le conjoint survivant.

Comment faire une donation temporaire d’usufruit ?

Pour que la donation temporaire d’usufruit soit reconnue par l’administration fiscale et vous permette de réduire votre IFI, elle doit respecter certaines conditions précises :

• L’organisme bénéficiaire de la donation, comme l’Institut Pasteur de Lille, doit être une fondation ou une association reconnue d’utilité publique.
• La donation doit être officialisée par un acte de donation, obligatoirement rédigé par un notaire.
• La donation temporaire d’usufruit doit être consentie pour une durée minimale de 3 ans.
• La donation doit présenter une utilité réelle pour l’activité du donataire, qu’elle soit financière (perception des revenus) ou matérielle (mise à disposition de locaux).

En pratique, la loi précise les devoirs de l’usufruitier. Au-delà de percevoir les revenus, il doit administrer le bien et veiller à sa conservation en assumant les réparations d’entretien. Les grosses réparations, définies par le Code civil, restent à la charge du nu-propriétaire.

Donation temporaire d’usufruit et avantages fiscaux sur l’IFI

Alors que le don numéraire ouvre droit à une réduction d’impôt, la donation temporaire d’usufruit agit directement sur la base taxable de votre patrimoine immobilier. En sortant temporairement la valeur du ou des biens de votre patrimoine, vous diminuez mécaniquement votre impôt, voire le supprimez.

Le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1,3 million d’euros. Si une donation temporaire d’usufruit abaisse la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable en dessous de ce seuil, vous êtes totalement exonéré d’IFI pour toute la durée de la donation.

À l’issue de la période convenue, l’extinction de l’usufruit se fait automatiquement et sans aucune fiscalité. Vous récupérez alors la pleine propriété du bien de manière simple et transparente.

Exemple d’avantages fiscaux grâce à la donation temporaire d’usufruit

Prenons l’exemple d’un contribuable assujetti à l’IFI, Monsieur R., dont le patrimoine immobilier net taxable s’élève à 2 millions d’euros. À ce titre, il doit s’acquitter de 7 400 € d’IFI.

• Cas A : Réduction de l’IFI Pour soutenir une cause qui lui tient à cœur, Monsieur R. donne à l’Institut Pasteur de Lille l’usufruit d’un de ses appartements, d’une valeur de 500 000 €, pour une durée de 3 ans. Il déclarera pendant cette période un patrimoine de 1,5 million d’euros (2 000 000 € – 500 000 €). Son IFI ne sera plus de 7 400 € mais de 3 900 €.
• Cas B : Exonération totale de l’IFI Monsieur R. choisit de donner l’usufruit de deux de ses appartements, pour une valeur totale de 800 000 €. La valeur de son patrimoine est donc abaissée à 1,2 million d’euros (2 000 000 € – 800 000 €). Passant sous le seuil d’1,3 million d’euros, Monsieur R. n’est plus redevable de l’IFI.

Faire un don IFI à l’Institut Pasteur de Lille, c’est apporter un soutien précieux à la recherche médicale et contribuer à la lutte contre les maladies, tout en allégeant significativement le montant de votre impôt.