Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les foyers fiscaux qui détiennent un patrimoine imposable net supérieur à 1,3 million d’euros. La fiscalité de ce patrimoine obéit à des règles précises, notamment en ce qui concerne le calcul de l’impôt. Celui-ci est déterminé selon un barème progressif, et pour connaître sa base taxable, le contribuable doit évaluer la valeur vénale de ses biens et droits immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition.

De cette valeur brute, il est possible de déduire un certain nombre de dettes pour obtenir la valeur nette taxable. C’est le principe de déductibilité du passif. Mais quelles sont précisément les dettes déductibles de l’IFI ? Existe-t-il des exceptions ? Suivez nos conseils pour y voir plus clair et optimiser votre déclaration.

Liste des dettes pouvant être déduites de l’assiette de l’IFI

Pour qu’une dette soit déductible de l’IFI, l’administration fiscale exige qu’elle remplisse 3 conditions cumulatives, telles que définies dans le Code général des impôts :

1. Exister au 1er janvier de l’année d’imposition.
2. Être due par le contribuable ou un des membres de son foyer fiscal.
3. Être directement liée à un actif immobilier soumis à l’IFI.

Le passif concerné peut donc être de différentes natures :

• Les dettes contractées pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers taxables.
• Les dettes liées à l’acquisition de parts ou actions de sociétés (comme les sociétés civiles immobilières – SCI) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers imposables.
• Les dépenses de travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• Les dépenses d’entretien et les charges de copropriété que le propriétaire doit supporter.
• Certaines taxes liées à la propriété, comme la taxe foncière ou la taxe sur les logements vacants (l’IFI théorique est également déductible).

Dettes déductibles de l’IFI : plafonds, limitations et cas particuliers

Il existe toutefois des exceptions. Certaines dettes ne peuvent pas être déduites de l’IFI, tandis que d’autres ne le sont que partiellement.

Impôts non déductibles de l’IFI

Si certains impôts sont déductibles, ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation, de l’impôt sur le revenu (y compris celui sur les revenus fonciers), ainsi que des prélèvements sociaux.

Prêts familiaux

Les prêts contractés auprès d’un membre de sa famille ne sont en principe pas déductibles. Cependant, si le contribuable peut prouver à l’administration fiscale que l’emprunt a été réalisé dans des conditions de marché normales (échéancier, taux, remboursements effectifs), sa déduction peut être admise.

Crédits in fine

Les prêts in fine, où le capital est remboursé en une seule fois à la fin du contrat, connaissent une règle de déduction spécifique. La déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu, selon un calcul d’amortissement linéaire.

Dettes liées à des biens faisant l’objet d’une exonération

Le traitement des dettes dépend de la situation du bien auquel elles se rapportent.

• Pleine propriété et exonération totale : Le passif lié à un bien totalement exonéré d’IFI (par exemple, un bien considéré comme professionnel) n’est pas du tout déductible.
• Démembrement de propriété : Dans le cas d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’est pas imposé. Les dettes contractées par l’usufruitier sont donc déductibles dans les conditions de droit commun.
• Exonération partielle : Les dettes liées à des biens partiellement exonérés (comme les bois et forêts) sont déductibles uniquement à hauteur de la part imposable du bien. Si un bien bénéficie d’une exonération de 75 %, alors seulement 25 % de la dette associée sera déductible.

Cas particulier : dettes afférentes à la résidence principale

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Contrairement aux autres biens partiellement exonérés, les dettes qui s’y rattachent (emprunt immobilier, etc.) sont déductibles en totalité. Cette déduction ne peut cependant pas excéder la valeur taxable de la propriété, c’est-à-dire 70 % de sa valeur totale.

Par exemple, pour une résidence principale valant 2 000 000 €, sa valeur imposable est de 1 400 000 €. Le contribuable peut déduire toutes les dettes associées dans la limite de ce montant de 1,4 million d’euros.

Plafond de déduction pour les patrimoines importants

Pour les contribuables dont le patrimoine immobilier a une valeur brute supérieure à 5 millions d’euros, un mécanisme de plafonnement des dettes s’applique. Si le montant total des dettes excède 60 % de la valeur du patrimoine, la part des dettes qui dépasse ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.

Déduction IFI : la solution du don solidaire

Malgré la déduction de votre passif, votre base taxable à l’IFI reste élevée ? Pour réduire efficacement le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière, une solution existe : le don à une fondation reconnue d’utilité publique, comme l’Institut Pasteur de Lille.

Les dons IFI ouvrent droit à une réduction d’impôt de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 € par an. Ce geste de générosité vous permet de diminuer substantiellement votre impôt tout en soutenant une cause qui vous est chère.

À l’Institut Pasteur de Lille, les dons sont directement et intégralement affectés à nos équipes de recherche. Ils constituent un soutien essentiel pour faire avancer la médecine et lutter contre les maladies qui nous touchent tous.