IFI et location : quels abattements sur les biens immobiliers loués ?

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez ? Sous certaines conditions, les biens immobiliers en location peuvent bénéficier d’un abattement dans le cadre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), voire ne pas entrer en compte dans le calcul du patrimoine immobilier net taxable du contribuable.

L’imposition des biens locatifs dans le cadre de l’IFI

L’assiette fiscale de l’IFI, plus restrictive que celle de l’ISF, est centrée exclusivement sur les biens immobiliers. Sont pris en compte dans le calcul de l’IFI les biens détenus directement et indirectement par le contribuable, qu’il s’agisse d’immeubles bâtis ou non bâtis, détenus en pleine propriété, en indivision ou par le biais de parts de sociétés immobilières.

La valeur retenue et utilisée pour calculer l’IFI est celle à laquelle sont estimés les biens et droits immobiliers au 1er janvier de l’année considérée, à laquelle sont soustraits les dettes et le passif afférents.

En revanche, certains actifs bénéficient d’un abattement, voire d’une exonération au titre de l’IFI. C’est notamment le cas de la résidence principale , qui comme pour l’ISF fait l’objet d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale au 1er janvier, et des biens affectés à une activité professionnelle de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Biens loués : bénéficient-ils d’une décote ?

Les biens loués peuvent, au cas par cas, se voir appliquer une décote dont le pourcentage varie en fonction de la nature du bail et du niveau d’engagement du bailleur. Ce système de décote, contrairement à l’abattement sur la résidence principale, n’est pas un droit immuable. ll s’agit d’une pratique tolérée par l’administration fiscale, auprès de qui il vous faudra néanmoins justifier, par des éléments concrets, que la mise en location du bien immobilier rend effectivement sa vente plus difficile.

Activité de loueur meublé : les biens concernés sont-ils exonérés ?

Dans certains cas, les biens détenus par le contribuable et mis en location meublée peuvent être considérés comme affectés à l’activité professionnelle, si l’on admet que la mise en location du bien est ladite activité professionnelle. Pour cela, il est nécessaire que les biens répondent à certains critères que voici :

• l’activité doit générer plus de 23 000 € de recettes annuelles
• les bénéfices nets générés par l’activité doivent constituer plus de 50 % des revenus annuels imposables du foyer fiscal
• l’activité de location doit être effectuée par le propriétaire du ou des immeubles lui-même, par son conjoint, concubin, partenaire pacsé ou enfants mineurs à charge
• l’activité de location meublée doit être l’activité professionnelle principale du contribuable

Pour savoir si cette dernière condition est remplie, la qualité d’activité professionnelle principale est déterminée en fonction d’un grand nombre de facteurs, parmi lesquels le temps qui y est consacré par le contribuable, les responsabilités qui lui incombent, la complexité des tâches qu’il y réalise, etc.

En d’autres termes, si le contribuable effectue l’activité de loueur meublé en parallèle d’un emploi salarié à temps plein, l’activité ne peut être considérée comme son activité professionnelle principale et l’immeuble loué ne peut, par conséquent, pas être exonéré d’IFI.

IFI & location meublée : un abattement difficile à justifier

Vous l’aurez compris, les conditions cumulatives qui doivent être remplies pour justifier l’affectation d’un bien loué meublé à l’activité professionnelle du contribuable sont complexes à réunir et ne reflètent pas la majorité des cas.

Compter sur la location d’un bien meublé pour réduire le montant de son IFI est donc un pari risqué.

Il existe néanmoins un moyen bien plus sûr de bénéficier d’avantages fiscaux sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière : le don déductible.

En France, les dons versés par les contribuables aux associations d’intérêt général et aux fondations reconnues d’utilité publique, comme l’Institut Pasteur de Lille, sont déductibles de l’IFI à hauteur de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 € par an. Il est donc possible, selon le montant du don effectué, de faire baisser le montant de son IFI ou de le réduire à zéro en faisant un don égal au montant de l’IFI divisé par 0,75.

Faire un don IFI à l’Institut Pasteur de Lille, c’est faire avancer la recherche médicale et contribuer à la découverte de nouveaux traitements qui pourront soigner les malades de demain, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative.