Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les foyers fiscaux qui détiennent un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable est supérieure à 1,3 million d’euros.

Pour calculer la valeur de ce patrimoine, le contribuable doit additionner la valeur vénale de ses différents biens et droits immobiliers telle qu’elle est évaluée au 1er janvier de l’année d’imposition, et en déduire les dettes et le passif qui y sont associés.

Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ? Existe-t-il des exceptions ? Suivez nos conseils pour y voir plus clair sur votre patrimoine immobilier taxable et votre assujettissement à l’IFI.

dettes déductibles IFI

Liste les dettes pouvant être déduites de l’IFI

Pour être déductibles de l’IFI, les dettes doivent répondre aux 3 conditions cumulatives suivantes :

  • exister au 1er janvier de l’année d’imposition
  • être dues par le contribuable ou un des membres de son foyer fiscal
  • être directement liées à un actif immobilier soumis à l’IFI

Le passif concerné peut donc être de différentes natures :

  • dettes liées à l’acquisition de biens ou droits immobiliers compris dans l’assiette fiscale de l’IFI
  • dettes liées à l’acquisition de titres et parts de sociétés ou d’actions foncières imposables, hauteur de la fraction de leur valeur représentative
  • dettes liées aux travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement de l’habitat
  • dépenses liées à l’entretien d’un bien immobilier et au règlement des charges de copropriété assumées par le propriétaire
  • dettes liées au règlement de taxes liées à la propriété (taxe foncière, IFI théorique, taxe sur les logements vacants…)

Dettes déductibles de l’IFI : plafonds, limitations et cas particuliers

Il existe toutefois des exceptions. Certaines dettes ne peuvent pas être déduites de l’IFI, tandis que d’autres ne peuvent l’être que dans une certaine mesure.

Impôts non déductibles de l’IFI

Si certains impôts liés à la propriété peuvent être déduits de la base d’imposition de l’IFI, ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation, de l’impôt sur le revenu appliqué aux revenus fonciers, ainsi que des prélèvements sociaux dont doit s’acquitter le propriétaire bailleur.

Prêts familiaux

Les prêts contractés par le contribuable auprès d’un membre de sa famille, autrement appelés prêts familiaux, ne sont pas déductibles de l’IFI.

Cependant, dans des circonstances précises, si l’emprunteur est en mesure de prouver que le prêt a été accordé dans des conditions similaires à celles d’un prêt bancaire (échéancier, taux d’intérêts, montant et versement effectif des mensualités…) et que le prêt concerne un bien immobilier imposable, il peut être déduit du patrimoine du contribuable.

Crédits in fine

Les prêts in fine sont des prêts pour lesquels l’emprunteur rembourse les intérêts tout au long de sa durée et ne rembourse le capital emprunté qu’au terme du contrat.

Ce type de crédit peut faire l’objet d’une déduction dans le cadre de l’IFI, mais celle-ci est limitée à la somme des annuités dues par l’emprunteur jusqu’au terme du contrat. Pour en savoir plus sur la déduction des crédits in fine dans le cadre de l’IFI, rendez-vous sur le site du Bulletin Officiel des Finances Publiques.

Dettes liées à des biens exonérés

Le passif afférent à l’acquisition ou à la gestion de biens totalement exonérés (biens affectés à l’activité professionnelle ou détenus en nue-propriété) ne peut pas être soustrait de la valeur du patrimoine immobilier.

Quant aux dettes afférentes à des biens partiellement exonérés d’IFI, celles-ci sont déductibles à hauteur de la part imposable du bien en question. Par exemple, si un bien immobilier bénéficie d’un abattement de 20 %, alors seulement 80 % de la dette qui s’y rapporte peut-être déduite de l’IFI.

Cas particulier : dettes afférentes à la résidence principale

Dans le cadre de l’IFI, comme c’était le cas dans le cadre de l’ISF, la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier. Cependant, les dettes qui s’y rattachent peuvent être déduites à hauteur de leur montant total, contrairement aux autres biens partiellement exonérés. Le montant déductible ne peut toutefois pas excéder la valeur taxable de la propriété, à savoir 70 % de sa valeur totale.

Par exemple, si un contribuable redevable de l’IFI possède une résidence principale dont la valeur vénale au 1er janvier est estimée à 2 000 000 €, sa valeur imposable après abattement est égale à 1 400 000 €. Le contribuable peut donc déduire l’ensemble des dettes liées à l’acquisition et à la gestion de ce bien, dans la limite d’1,4 million d’euros.

Plafond de déduction des dettes sur l’IFI

Les contribuables assujettis à l’IFI ayant déclaré un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 5 millions d’euros voient s’appliquer un plafond de déduction du passif.

Ainsi, le montant des dettes excédant 60 % de la valeur du patrimoine n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Par exemple, un contribuable détenant un patrimoine immobilier d’une valeur de 7 millions d’euros et dont les dettes déductibles s’élèvent à 5 millions d’euros peut les déduire à hauteur de 4 600 000 € (60 % de 5 000 0000 € + 50 % du reliquat de 800 000 €).

Déduction IFI : la solution du don solidaire

Malgré déduction des dettes, votre patrimoine s’élève toujours au-dessus du seuil d’imposition à l’IFI ? Pour réduire le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière, vous avez la possibilité de faire un don à une association ou à une fondation reconnue d’utilité publique, comme l’Institut Pasteur de Lille.

Les dons IFI sont défiscalisés à hauteur de 75 % de leur montant, ce qui permet au donateur de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle tout en soutenant une cause qui lui est chère.

Les dons versés à l’Institut Pasteur de Lille sont directement et intégralement affectés aux équipes de recherche qui œuvrent jour après jour pour faire avancer la médecine. Les ressources de l’Institut reposent à 75 % sur la générosité des donateurs. Chaque don, quel que soit son montant, constitue un soutien essentiel à la poursuite des travaux menés par nos chercheurs pour lutter contre les maladies.